ȫվ
Ϊҳղ
ҳ ղ ϵ
ϵ
ַй 㽭 Ҧ йϳF4-115
86 0574 62532169
ϵˣ
13780023546
ͧһվվվ
ͧһվվվ
ձߡʽ תӭ
ߣadmin ڣ2023-02-27 07:26 ֣С

告别“三高€模?房企转型迎€新生€?/br>

在经历行业调整后,多数上市房?021年度业绩“不尽如人意”€图/IC photo

企业转型之问

挣扎过去年刺骨的寒冬,所有的房企都在不约而同地期盼,€束来自春天的光€?/p>

是的,这个寒冷冰冻的冬季并不容易跨越。恒大€爆雷€€阳光城(000671)“违约€€融创€卖卖卖”€万科向′“道歉€€€在港股财报发布的截止日期(3?1日)到来之时,仍然有多家房企未能刊发财报而陷入被迫停牌的境地。同样,在A′市的房企业绩也难€乐观。由于目前A股房企财报尚未披露,据中指研究院统计,截?月底,A?9家房企发布业绩预告或业绩快报,约有四成房企在2021年出现业绩亏损€?/p>

当下,€舍规模求质量€的转型之路正在徐徐铺开,虽然房企会经历转型的阵痛,但将通向良€循环€健康发展的光明未来?/p>

追求规模的€三高€模式亟须转?/p>

不仅是业绩出现下滑,部分高负债房企由于资金紧张无法按时偿债从而陷入€违约€€面对曾经举债扩张留下的后遗症,房企“痛定€痛”,积极展开自救措施,比如促€售€降负€€卖资产、调结构、缓拿地、引合作等,这些积极的自救策略将成为房企“活下去”的良策?/p>

但是,从长期来看,这场行业的短期阵痛是一场€刮骨疗伤€式的疗愈过程€放在历史长河的角度来看,这场短期阵痛是必要的,它可以治愈长期以来房地产行业大起大落带来的周期€病态,它避免了由高杠杆驱动下房地产行业€终硬€陆的风险,它刺破了房价高€的泡沫,€终引发全行业的理性€€,回到€个良性€健康发展的轨道之上?/p>

房地产行业有个经典的比喻。过去房地产行业以高负€€高周转、高回报著称,长期以来,在上述€三高€模式驱动下,房地产就像€个得了€高€压€高€糖和高血脂€的病人,高€压比喻目前的流动性问题,高血糖比喻高杠杆风险,高€脂比喻的是行业增收不增利的现状€?/p>

而要治疗“三高€症状,就要彻底转变发展思路,房地产行业亟须从过去€三高€模式下追求规模的发展€路转变为追求高质量发展的€路。也就是说,未来,高质量、高效益、低负€的发展″将成为新的主流€?/p>

助力行业良€循环和健康发展

这场转变具有历史的必然€€一方面,我国房地产市场的主要矛盾已经从过去的住房短缺过″发展不均°€不充分。也就是说,我国房地产行业面临着从数量到质量的转变€另外一方面,过去以高杠杆驱动追求规模的发展″弊端已经凸显,包括行业风险增高€泡沫增大等?/p>

在这关键的历史节点,我国从政策端引导房地产行业实现健康平稳的发展。一方面,€房住不炒€是未来房地产行业的主基调,在这€政策基调下,房地产行业平稳发展将取代过往周期性的波动;另€方面,€三道红线€等政策从金融端对房企进行约束,迫使房企降低负€,回到良€发展的轨道之上?/p>

今年3?日,国务院€理李克强在作€政府工作报告€中表示,继续保障好群众住房€求,坚持房子是用来住的€不是用来炒的定位,探索新的发展″,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房€的合理住房€求,稳地价€稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展?/p>

房地产业良€循环和健康发展是未来的发展目标。在新的发展目标指引下,业内新的共识也已经形成€€规¤′质量,长期主义取代短期主义,这将是所有房企新生的方向?/p>

?“自救€方法论

1 降本增效

资金困难时期,企业往€会进行降本增效,房企也不例外?/p>

对于房企来说,降本增效中,€三费€在财务表现上更为直观,其包括销售费用€管理费用和财务费用。房企平时也会注重销售费用和财务费用的管控,€以,在行业下行时,降低管理费用中€立竿见影的就是裁员降薪,压减人力成本?/p>

自去年至今,恒大、华夏幸?600340)、蓝光发?600466)、建业地产€祥生控股等?0家房企都有不同比例的裁员,范围涉及普通员工到高管?/p>

以建业地产为例,今年年初,建业地产将原先五级管理调整为三级管理,还撤€原有的五大业务集团€部,€部人员涉及?000人,而此次组织架构调整后将有€半以上人员回到一线€?/p>

对于流动性紧张或者已经€爆雷€的房企而言,除了裁员之外,也不乏大面积的降薪,其方式包括取消季度奖、年终奖等奖金,工资延迟发放等€?/p>

2 调整架构

在行业扩张时期,房企€€采取分散式€充分授权的组织架构,€在收缩期,房企会反向采取集中式、权力集中的管理方式?/p>

据中指研究院统计,从2021年以来至今,已经陆续?0多家房企€启组织变革之路€在组织架构上,万科、金茂€旭辉€华润等推行以轻总部、强区域为特征的组织结构优化,打造高效组织€比如,万科总部的规模降至约150人;旭辉提出“小总部、强区域、轻€线€€还有以业务优化为核心的组织架构调整,助力重点业″展,如荣盛发?002146)首次设立了€大湾区特区”;新城控股(601155)新设康养事业中心等€?/p>

同时,房企还通过合并、拆分等调整区域架构,优化区域管理,提升管理效能。比如,2021?2月底,碧桂园进行组织架构调整,其区域公司由原来的106个缩减至65个€此外,部分房企从原来的多€部或€多业务合并为一,聚焦主业发展€今?月,建业地产宣布从五级管理调整为三级管理,直接取消业务集团和大区两级,原有的业务集团总部撤销,五大€部合一?/p>

值得€提的是,随着组织架构的调整,原先区域性组织拥有的权限也被收回至€部。最为典型的是拿地权限,3?1日,万科董事会主席郁亮在业绩会上表示,在拿地方面万科将从分散改为集中管控,额度也不再做切分,统一进行总体把握?/p>

3 促销提质

“抓促销,抢回款”,成为房企走出困境的第€共识?/p>

对于基本面尚好的龙头房企而言,有回款的销售成为其强调的重点€碧桂园常务副€裁程光煜在业绩会上表示,今年预″售货值在6500亿元左右,碧桂园会更加重视合理的量价关系,追求有质量的销售和经营?/p>

而流动€紧张的房企更是将促€售放在了首位。正荣地产董事会主席兼行政€裁黄仙枝在业绩会上表示,目前的第一任务就是聚焦有序生产经营和回款两大工作,战略上以“保交付、保供货、保品质、促€售€促回款”为五大核心目标?/p>

在追求质量的新目标下,不少房企从根本上改变了之前规模扩张的目标,万科、龙湖€旭辉€正荣等都不再设定销售目标,转€强调更有质量的权益€售额。以旭辉控股为例,其在发展定位中直接去掉了€规模€二字,而建业地产在今年则提出了“做少€做小€做好€的发展理念?/p>

4 减缓拿地

自去年房地产行业进入低谷,融资端收紧以来,多数房企不同程度地削减拿地支出?/p>

据亿翰智库数据统计,2021年,TOP100企业拿地总额25377亿元,同比下?1.5%;其中,排名11-30位企业投资力度降幅最大,降低14.6个百分点。新城控°€绿地€阳光城、佳兆业、中南置地等拿地支出削减超半?/p>

今年也延续了去年这一趋势。据克€瑞数据统计?022?-2月房企拿地€额?60亿元,同比下?6%?/p>

关于今年的拿地策略,部分房企已经公开表€继续缩减拿地支出,甚至不再拿地。曾经高调€买买买”的融创中国也在去年初就宣布“谨慎拿地€,在公€市场上也罕见其出手€€目前处于阶段€流动€紧张中的正荣地产,?月的业绩会上直接宣布“暂缓拿地€,将有限资金用于保交付、保生产运营?/p>

5 降低负€?/p>

除了狠抓€售回款外,房企转变发展€路,努力降低负债也成为共识?/p>

2020?月,监管层发布€三道红线€政策,全方位对房企负€进行监管,并且提出三项指标,即剔除预收款的资产负€率不得大于70%;净负€率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍,对应三项指标将房企分为绿档€黄档€橙档和红档?/p>

自€三道红线€发布以来,中国金茂、世茂集团€招商蛇?001979)、万科€旭辉控股等相继晋升绿档房企。截至今??日,根据新京报记者统计,€售额排名?0强的上市房企中已披露2021年业绩的共计有绿档房?6家,黄档房企13家,红档房企2家€?/p>

业绩会上,更多房企喊出了变€绿”目标€目前处于黄档的碧桂园,将力争在2023年中期前降至绿档;美的置业€绿城中国计划在2023年进入绿档;时代中国则表示,将在2022年底完成“三道红线€转绿的目标?/p>

6 出售资产

处于绝境中的房企,为了度过眼前的危机,也会采取€断臂求生€的方式,€忍痛割肉€出售资产€?/p>

据新京报记€不完全统计,从去年至今,陆续有中国恒大、华夏幸福€蓝光发展€融创中国€世茂集团€中国奥园€佳兆业等超20家房企对外出售资产€?/p>

融创在今??5日发布公告,披露了在过去的半年时间内,为了保证公€市场债券的如期偿付,融创拼尽全力自救,其中,坚决处置资产?57.2亿元?/p>

积极出售资产展开自救的还有世茂集团€近年来,世茂集团已出售上海外滩茂悦大酒店€广州亚运城项目、香港维港汇项目和上海北外滩项目,售价合计约91亿元。此外,世茂还将旗下多处资产和项目摆上货架€?/p>

除了散售资产和项目外,部分房企将物业板块整体出售,其中包括富力€蓝光发展€禹洲集团€中梁控°€中南集团等,将旗下物业进行整体出售来获取资金度过危机€?/p>

7 引入合作

目前,在融资端政策依然趋紧的状况下,民营房企的日子仍比较艰难。因此,引入具有资金实力的央企€国企等入局,不失为€种€活下去”的选择?/p>

4?日,佳兆业€招商蛇口€中国长?000066)资产在深圳签署战略合作协议,三方将重点围绕粤港澳大湾区城市更新€房地产€发€商业综合体经营等领域开展合作€其中,招商蛇口为央企,中国长城资产为我国四大国有资产管理公司之€,擅长对不良资产和股权进行管理€投资和处置?/p>

同时,地方政府也出面促进相关企业的合作€今?月,广东省政府召集多家房企开会,包括奥园集团、富力地产€保利地?600048)、中海地产€五矿地产€越€地产、珠江实?600684)集团等国企和民企,并为几家国企€央企收并购出险房企项目“牵线搭桥€€?/p>

随着地方政府的€牵线€以及并购贷的落地,或许今年将会有一轮以央企、国企主导的收并购展€?/p>

今年房企能否走出困境?/p>

随着政策面回暖和房企自救措施的展€,今年,房企能否走出困境呢?

IPG中国首席经济学家柏文喜认为:“虽然目前六部委联合表€支持房地产发展,但楼市至今尚未出现实质性回暖,房企的流动€危机依然十分严峻,部分头部民营房企依然出现‘爆雷€问题€因此,今年二季度能否扭转这€行业势头从€走出困境,是今年房企和房地产行业可持续发展的关键€€柏文喜进一步建€:€在有效把控风险的前提下,资金端除了给予房企足够的信贷支持之外,还应对房企现有的融资进行必要的合理支持,以防止流动€的继续恶化,促进其尽快恢复。€?/p>

“伴随着核心城市限制政策逐步放松,房企流动€紧张困境缓解的可能性是比较大的。今年以来,政策对房企融资端的支持,要比去年下半年出现了明显改善,对于民营房企也存在边际改善的大环境。€上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅如是说?/p>

“今年是两极分化的一年,让所有房企走出困境比较难,但是部分房企可能会找到适合自己的路径,因为只有找准自身优势和发展动能,才有可能立于市场。€盘古智库高级研究员江€如是说?/p>

“随€市场€售回暖,积极自救的企业,会€步走出困境”,中指研究院企业事业部研究负责人刘水建议,房企要转变经营理念:“大非强,稳能强。一方面,企业经营不要贪大规模,否则要加杠杆、高负€,容易发生债务风险,目前发生€务违约的企业,相当€部分是规¤大的房企。另€方面,房地产发展进入新阶段,稳健经营就是‘强’,走得稳比走得快更重要。€?/p>

“未来的房地产格€可能会迎来新的变化€€亿翰智库研究€监于小雨称:€一是除了国企央企€优质民企外,一些产业资本€地方城投€区域型房企等开始崛起;二是房地产行业更加专业€细分,比如出现资金方€开发方、代建方等模式,房地产企业的金融属€会越来越弱,更有利于整个行业的健康可持续发展€€?/p>

采写/新京报记?徐€?/p>

עĿ
עϢ
ȨCopyright 2017 ͧһվվվ All Rights Reserved